CONSUMIDOR INMOBILIARIO. ESTÁNDARES DE LEGITIMACIÓN (Y DE PROTECCIÓN)

Por: Camilo Ernesto Ossa Bocanegra^[1]

Resulta de suma importancia, dentro de los avances enunciados, la sentencia SC-395 de 2023, proferida por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, con ponencia del Magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo; en dicha sentencia, de la que tuve la oportunidad de ser uno de los varios demandantes, se interpretó una disposición fundamental en la relación de consumo de bienes inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal (la legitimación en la causa por activa para reclamar directa y judicialmente la garantía legal) lo que conllevó a un estudio minucioso, en otro fallo posterior y consecuente con este -del Tribunal Superior de Bogotá-, en asuntos tales como i) la calidad de consumidor final en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal como elemento de las relaciones de consumo, así como ii) la responsabilidad, por culpa “in vigilando”, de las fiducias en la ejecución de proyectos constructivos, entre otros.

1. La legitimación en la causa por activa para reclamar directa y judicialmente la garantía legal.

La Corte Suprema en la sentencia en comento, utiliza la definición dada por la misma corporación en la sentencia SC del 3 de mayo de 2005, bajo el radicado No. 1999-04421-01, para definir el derecho del consumo como: 

“[U]na disciplina de orientación tuitiva (…), esencialmente caracterizada por regular lo que concierne a los consumidores y a las relaciones de consumo», la cual «traspasa las relaciones tradicionales propias del derecho privado, para extenderse a las que se ajustan entre el Estado y los diversos actores del mercado, en la medida que tengan injerencia en los intereses de la colectividad”

Dos aspectos de suma relevancia se pueden destacar en esta definición, por un lado, esencial que cuando estamos frente a una relación de consumo, hacemos presencia en el mercado, con un objetivo claro de mantener la eficiencia económica y el bienestar social en los mercados de consumo, “con el punto de mira en la política redistributiva, o desde una visión paternalista sobre cómo deberían entenderse los derechos legales y económicos de la población de consumidores”^[2].

Y de otro lado, el espíritu colectivo de la materia en cuanto a la reducción de la asimetría de información entre productor o proveedor de un bien o servicio -en ocasiones con poder de mercado, o por lo menos con posición privilegiada- con el consumidor, en beneficio del interés común.   

A partir de ahí, resulta sumamente importante la posición de la Corte, toda vez que, antes de la sentencia SC-395 de 2023, de conformidad con el artículo 14 del Decreto 735 de 2013 el legitimado para reclamar y demandar la garantía legal de bienes comunes de propiedades horizontales, era el administrador de la copropiedad -hoy en día sigue estando legitimado, pero no es exclusivo-. Así lo establece el artículo en mención:

“En los bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, la garantía legal sobre los bienes comunes deberá ser solicitada por el administrador designado en los términos del inciso 1 del artículo 50 de la Ley 675 de 20010 las normas que la modifiquen o adicionen.

El procedimiento y términos para hacer efectiva la garantía legal de estos bienes, será el establecido en el artículo 13 del presente Decreto, según corresponda”.

Para la Corte, 

“Tanto el derecho del consumo, como todos los mecanismos que él contempla, tienen como sujeto de la protección dispensada al «consumidor», noción dentro de la cual está comprendida la de usuario. Por consiguiente, son ellos -los consumidores-, de un lado, los beneficiarios de ese sistema tuitivo y, de otro, los titulares de las acciones que él desarrolla. Así las cosas, en cuanto hace a la garantía legal, la persona natural o jurídica que, en la correspondiente relación de consumo, ostente la indicada condición, se repite, la de «consumidor», es quien puede hacerla efectiva”.

(…)

“Ahora bien, tratándose de la reclamación directa de la garantía legal en relación con un bien inmueble, o de la correspondiente acción jurisdiccional, ni la Ley 1480 de 2011, ni las normas generales del Decreto 735 de 2013, incluidas las concernientes sobre esta clase de bienes, contemplan variantes respecto de los titulares de tales prerrogativas, o de las medidas de protección adoptables, según que el componente defectuoso sobre el que verse la solicitud pertenezca a una unidad de propiedad particular o corresponda a uno de uso común, pues en todos los casos una y otra normatividad facultan siempre al «consumidor» e imponen al proveedor o expendedor el deber de efectuar la reparación, el cambio o la devolución del dinero, según fuere el caso, sin contemplar distingos de ninguna clase”.

De conformidad con esta posición, la Corte aclara que, el hecho de que un bien inmueble se encuentre sujeto al régimen de propiedad horizontal, esto en nada desconoce la calidad de consumidores de las personas naturales o jurídicas que en términos de la Ley 675 de 2001, son quienes conforman la propiedad horizontal. 

Dicho de otra forma, la reclamación directa o judicial, para hacer efectiva la garantía legal de la que trata la Ley 1480 de 2011 -Estatuto del Consumidor-, en bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, no solo está en cabeza del administrador, sino de cualquier propietario que ostenta, en los términos de la ley, la calidad de consumidor.  

Un triunfo para los consumidores y en particular para los copropietarios de bienes sujetos al régimen de propiedad horizontal, quienes, en ocasiones, bien sea por ser posiciones minoritarias o porque de manera arbitraria -puede ser por cercanía del administrador al constructor o desarrollador del proyecto- e incluso por negligencia, podían ver negado un derecho constitucional como el de acceso a la administración de justicia.   

Seguramente, en otro momento debemos entrar en la obligatoria discusión de la necesaria armonía -y en muchos asuntos integración- de la Ley 675 de 2001 (de propiedad horizontal) y la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), algo que sin duda, deberá ocurrir.

1. Asuntos sustanciales.

Para el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en sentencia del 18 de julio de 2025, con ponencia de la Magistrada María Patricia Cruz Miranda y como consecuencia de la sentencia SC-395 de 2023 (es con relación al mismo caso), ha destacado diferentes asuntos, sustanciales y relevantes para hacer uso de una herramienta tan poderosa para el consumidor, como es la efectividad de la garantía legal.

• La calidad de consumidor final en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal como elemento de las relaciones de consumo.

Importante reflexión hace el Tribunal encaminada a señalar cuándo una persona -natural o jurídica- tiene la calidad de consumidor final, como requisito establecido en el Estatuto del Consumidor para hacer uso de las herramientas allí contempladas.  

Y es que si bien, el Estatuto del Consumidor exige tal calidad -la de consumidor final-, lo cierto es que en bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, la finalidad que se le atribuya a los bienes privados, por sí sola no desvirtúa la calidad de adquirente final en relación con los bienes comunes. 

“[T]oda vez que su configuración jurídica es de orden funcional, colectivo y no mercantil, orientada a garantizar condiciones esenciales de existencia, estabilidad, seguridad y adecuada utilización del inmueble, sin integrarse a procesos económicos individualizados.

En consecuencia, aun cuando el titular de la unidad privada desarrolle en ella una actividad empresarial, el aprovechamiento de los bienes comunes permanece vinculado a la satisfacción de necesidades básicas del edificio -como la circulación, el acceso, la ventilación o el mantenimiento- y no obedece a una lógica de explotación comercial, razón por la que el copropietario conserva su estatus jurídico de destinatario final respecto de estos, en amparo del Estatuto del Consumidor”.

En ese mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia, en sentencia SC-443 de 2023, con ponencia del Magistrado Francisco Ternera Barrios, señaló que “incluso cuando el inmueble particular se utilice con fines económicos, la legitimación activa para reclamar por vicios o deficiencias en las zonas comunes debe preservarse bajo el amparo del Estatuto del Consumidor”.

Asunto que define y ajusta el mecanismo a utilizar, Por un lado, si la reclamación es por garantía sobre el inmueble de dominio particular y este fue adquirido con fines económicos, el camino será el del contrato, pero si por el contrario en términos jurisprudenciales y legales soy un consumidor final, la acción será la establecida en el Estatuto del Consumidor. 

De otro lado, si la reclamación o demanda de la garantía legal es sobre las zonas comunes, con independencia de la finalidad de la utilidad de la unidad privada, el asunto seguirá siendo amparado por el Estatuto del Consumidor.

Interesante análisis realiza el Tribunal frente al concepto de consumidor final, al que considera, «implica que el acto de consumo se encuentre desprovisto de la intención de reinsertar el bien en el mercado, ya sea mediante su reventa o transformación”^[3].

• La responsabilidad, por culpa “in vigilando”, de las fiducias en la ejecución de proyectos constructivos.

Por último, resulta fundamental dar una mirada al papel que juegas las fiducias en su rol de administradoras de los patrimonios autónomos, pues cada día vemos como, con mayor frecuencia, resultan siendo condenadas, bien solidariamente con el constructor o promotor del proyecto constructivo o bien de manera autónoma ante la Superintendencia Financiera, por el incumplimiento de sus deberes regulatorios de los que se desprenden los contractuales. 

Pero, importante advertir que, el Tribunal en este fallo, señaló que se torna ineficaz aquella cláusula que busca mantener indemne a la fiducia, puesto que, en lo tocante a la protección al consumidor, la carga se define por la función económica real y no “por los rótulos negociales”.

En ese orden, “al omitir su deber de alertar sobre riesgos técnicos, desatender la vigilancia de la ejecución del proyecto, y vulnerar el estándar de gestión cautelosa exigido, (…) la fiduciaria ostenta responsabilidad solidaria no solo como proveedora fáctica, sino por culpa in vigilando en su rol fiduciario”.  

Un nuevo estándar de responsabilidad que, con ocasión de este y otros fallos, están en la obligación de atender las fiducias, lo que sin duda nos deja avizorar, como reflexión final, que todas las movidas acaecidas entorno al patrimonio autónomo y el papel de las fiduciarias, como administradoras, llevarán, ojalá para garantía del consumidor, a una amplia modificación de la estructura negocial y financiera.

1. Conclusión.

Las decisiones de la Corte Suprema de Justicia y del Tribunal Superior de Bogotá evidencian una ampliación efectiva de los mecanismos de protección previstos en el Estatuto del Consumidor, especialmente en materia de garantía legal, propiedad horizontal y legitimación en la causa para reclamar y demandar.

En particular, la sentencia SC-395 de 2023 representa un punto de inflexión al reconocer que la calidad de consumidor y, con ella, la legitimación para exigir judicialmente la garantía legal, no desaparece por el solo hecho de que el inmueble se encuentre sometido al régimen de propiedad horizontal. De esta manera, se fortalece el acceso directo a la administración de justicia de los copropietarios quienes al final del día se reputan consumidores.

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^[1] Abogado y especialista en Derecho Público de la Universidad Externado de Colombia, Magister en Análisis Económico del Derecho y las Políticas Públicas y estudiante del doctorado en Estado de Derecho y Gobernanza Global de la Universidad de Salamanca; con formación en política económica, métodos analíticos para la gestión pública y diseño y evaluación de políticas públicas, entre otros. Profesor de derecho de la competencia y el consumo. Socio Director en Arjé Consultores Legales S.A.S. contacto: camilo.ossa@arjecl.com

^[2] Pomar, F. G. (2003). La relación entre normativa sobre protección de consumidores y normativa sobre defensa de la competencia. InDret.

^[3] Definición recogida por el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, en sentencia del 18 de julio de 2025, con ponencia de la Magistrada María Patricia Cruz Miranda, del libro Rusconi, Dante D. La Noción del Consumidor en la Ley 1480 de 2011, en Derecho del Consumo. Problemáticas Actuales, dirigido por José Manuel Gual Acosta y Juan Carlos Villalba Cuellar, Grupo Editorial Ibáñez, Bogotá, 2013, páginas 116 y 117.