ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES Y SU RUPTURA INJUSTIFICADA: ANÁLISIS DE LA INDEMNIZACIÓN DESDE LA PERSPECTIVA DEL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO. 

Por: Nicolás Pantoja Rosero ^[1]

La investigación parte de la premisa de que el impacto económico y jurídico derivado de la terminación anticipada del contrato no es simétrico para ambas partes. En el caso del arrendador, la afectación puede ser limitada, dado que en muchos escenarios el inmueble puede ser arrendado nuevamente en un corto plazo. Por ello, se cuestiona la legitimidad de pretensiones que exigen el pago de la totalidad de los cánones restantes hasta la finalización pactada del contrato, sin considerar la posibilidad de mitigación del daño. 

Por otro lado, el arrendatario enfrenta una situación distinta, especialmente cuando ha realizado inversiones significativas en la adecuación del local comercial para el funcionamiento de su establecimiento de comercio. En estos casos, la terminación unilateral del contrato por parte del arrendador puede generar un perjuicio considerable que no siempre es cubierto adecuadamente por las cláusulas penales pactadas. 

Desde esta perspectiva, el artículo propone una revisión crítica de las cláusulas indemnizatorias, argumentando que su aplicación debería ser diferencial y proporcional al tipo de daño sufrido por cada parte. Para ello, se realizará un análisis jurisprudencial y legal, con el fin de identificar criterios que permitan construir un modelo más equitativo de indemnización en el marco del arrendamiento comercial. 

Introducción:  

La terminación sin justa causa de los contratos de arrendamiento de locales comerciales plantea desafíos jurídicos relevantes en el contexto del Derecho de los Negocios. Si bien el ordenamiento jurídico colombiano contempla mecanismos indemnizatorios para proteger a las partes frente al incumplimiento contractual, la aplicación uniforme de cláusulas penales o compensatorias desconoce las particularidades del daño que puede sufrir cada parte. 

Bajo la normatividad vigente, el Artículo 1604 del Código Civil establece que el deudor responderá por los perjuicios causados por el cumplimiento de sus obligaciones, en complemento Articulo 1613 ibidem define el concepto de indemnización de daños materiales en emergente y lucro cesante. Por su parte el Artículo 518 del Código de Comercio, regula escasamente el arrendamiento de locales comerciales, sin establecer una fórmula específica para la indemnización en caso de terminación anticipada sin justa causa, lo que ha dado lugar a interpretaciones jurisprudenciales diversas. 

En consecuencia de lo mencionado, se a dado en la práctica, la inclusión de cláusulas penales en los contratos de arrendamiento que no siempre reflejan de manera equitativa el perjuicio sufrido por las partes. Recordemos que en términos generales la cláusula penal está pensada según el Artículo 1592 del Código Civil para que “es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal”, noción que no se desenvuelve de la manera mas adecuada en la realidad. Esto es percibidle en ejemplos como cuando el arrendador puede exigir el pago de todos los cánones restantes del contrato, a pesar de que el inmueble podría ser arrendado nuevamente en un corto plazo. En contraste, el arrendatario, que ha invertido en la adecuación del local para el funcionamiento de su establecimiento de comercio, puede quedar desprotegido ante una terminación unilateral del contrato. 

A partir de esta problemática, el presente artículo propone un análisis jurisprudencial nacional que permita identificar criterios diferenciados de indemnización, atendiendo a la naturaleza del daño sufrido por cada parte. Se busca así contribuir a la construcción de un modelo más justo y proporcional en la aplicación de cláusulas indemnizatorias dentro del arrendamiento comercial.   

Capítulo 1: examinar el marco normativo que regula la terminación unilateral del contrato de arrendamiento comercial y sus efectos indemnizatorios. 

El contrato de arrendamiento comercial, regulado en el Código de Comercio a partir de su Articulo 518 y siguientes, constituye una figura jurídica esencial en el desarrollo de actividades empresariales. A través de este contrato, una parte comprendida como arrendador se obliga a conceder el uso de un inmueble destinado a un objeto mercantil, mientras que la otra (arrendador) se compromete al pago de un canon periódico, obligación de tracto sucesivo pactado en la práctica por lo general en periodos contractuales de muchos años. 

A diferencia del contrato de arrendamiento de vivienda urbana regulado en la Ley 820 de 2003, el arrendamiento comercial se caracteriza por una mayor libertad contractual, lo que faculta a las partes a pactar cláusulas específicas sobre duración, renovación, terminación, penalidades y multas. Dicha flexibilidad que si bien incentiva a los comerciantes a suscribir este contrato, ha generado vacíos normativos en cuanto a actos inmersos dentro del desarrollo contractual como puede ser el deseo por parte de uno de los suscriptores del contrato de terminar de manera unilateral y sin justa causa el contrato, especialmente en lo relativo a la indemnización por perjuicios.  

El Código Civil, en sus articulo 1604 y 613, establece que el incumplimiento de una obligación contractual da a la reparación de perjuicios causados, los cuales comprenden tanto el daño emergente como el lucro cesante. En este sentido, la jurisprudencia ha reconocido que la clausula penal opera como “la fijación anticipada de una sanción por incumplimiento y de consiguiente, por ser una estimación antelada, debe estar contenida para el cobro en este tipo de proceso, en título ejecutivo” (Tribunal Superior de Medellín, exp 00253, 2023).  

En el contexto al que nos atañe este artículo, la clausula penal por terminación anticipada suele establecer el pago de los cánones restantes hasta la finalización del contrato. No obstante, esta practica ha sido objeto de crítica, en el sentido de que dichas clausulas no reflejan el daño real sufrido por el arrendatario, quien podría arrendar el inmueble nuevamente en un plazo breve. Por otro lado, el arrendatario, que ha realizado inversiones significativas en la adecuación del local, puede quedar desprotegido si el contrato se termina de forma unilateral sin justa causa. 

En este sentido De Castro (2009) ha señalado que la indemnización debe atender a criterios de proporcionalidad y razonabilidad, considerando a la naturaleza del perjuicio causado y al rol contractual de la parte afectada. Puntos que atienden criterios de equidad regulados en el Código Civil en su Articulo 1601 que para obligaciones indeterminadas “deja a la prudencia del juez moderarla, cuando atendidas las circunstancias pareciere enorme” y para en el Código de  Comercio en el Artículo 867 que dice “Cuando la prestación principal no esté determinada ni sea determinable en una suma cierta de dinero, podrá el juez reducir equitativamente la pena, si la considera manifiestamente excesiva habida cuenta del interés que tenga el acreedor en que se cumpla la obligación. Lo mismo hará cuando la obligación principal se haya cumplido en parte”. 

Lo dicho se entiende en el sentido de que las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento comercial el lo concerniente a su canon de arrendamiento que será el medio para cuantificar la clausula penal, lo vuelven una contrato con un valor indeterminado pero determinable. Bajo esta perspectiva el siguiente capitulo deberá examinar como la jurisdicción a examinado estos casos y tasado la clausula penal en cada negocio.  

Capítulo 2: Análisis normativo y jurisprudencial que evidencie criterios judiciales sobre la indemnización en casos de terminación sin justa causa de los contratos de arrendamiento comerciales. 

Antes de examinar las pautas y lineamientos que utiliza la jurisdicción para poder atender los negocios en relación con el tema de estudio, resulta pertinente examinar el tratamiento normativo que el legislador colombiano ha otorgado a situaciones similares en el ámbito del arrendamiento de vivienda urbana, este encontrado en el Articulo 24 de la Ley 820 de 2003 que dice: 

El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. 

En contraste sucede en el arrendamiento de cualquier inmueble incluyendo la de locales comerciales, los cuales sin existencia de normatividad especial regulada en el código de comercio es apreciable lo dicho en el Artículo 2023 del Código Civil que reza: 

(…) será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. 

Podrá, con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente. 

Esta norma plantea dos elementos de especial relevancia para el análisis: 

• La obligación del arrendatario de pagar los cánones faltantes hasta el momento en que el contrato hubiera terminado legalmente, lo que puede traducirse en una carga económica desproporcionada si el inmueble no se utiliza. 
• La posibilidad de exoneración mediante la propuesta de un nuevo arrendatario que ocupe el inmueble por el tiempo restante, siempre que se garantice el cumplimiento del nuevo contrato mediante fianza u otra forma de seguridad. 

Este segundo inciso introduce una alternativa razonable que, sin embargo, es poco explorada en la práctica judicial y contractual. Su aplicación efectiva podría permitir una solución más equitativa en casos de terminación anticipada, evitando que el arrendatario asuma el pago de cánones por un inmueble que ya no le genera utilidad, siempre que se garantice la continuidad del contrato en condiciones similares. 

La jurisprudencia colombiana ha abordado estas situaciones con criterios diversos, en algunos casos validando cláusulas penales que imponen el pago de todos los cánones restantes, y en otros moderando su aplicación cuando se evidencia una afectación desproporcionada. En este contexto, resulta indispensable revisar los pronunciamientos judiciales más relevantes para identificar tendencias interpretativas que permitan construir un modelo indemnizatorio más justo y diferenciado. 

Bajo este entendido las consideraciones emitidas por la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia en su providencia con radicado N° 2020-00020: 

La controversia surge de un contrato de mantenimiento vial celebrado entre la contratista y la sociedad Accesos del Norte de Bogotá S.A.S., cuyo valor ascendía a $6.577.686.592. En dicho contrato se pactó una cláusula penal equivalente al 20% del valor total, destinada a asegurar el cumplimiento de las obligaciones. 

Durante la ejecución, la contratante redujo de manera unilateral y sustancial el precio del ítem principal en un 66%, lo que generó un faltante económico de $2.171.483.153. A pesar de esta modificación, la contratista cumplió íntegramente con sus obligaciones contractuales. 

Ante esta situación, el Juzgado 41 Civil del Circuito de Bogotá declaró el incumplimiento de Accesos del Norte de Bogotá S.A.S. y la condenó al pago del saldo adeudado, los intereses moratorios y la cláusula penal, que ascendió a $1.315.537.318. 

Bajo los hechos presentados la corte llego a las siguientes consideraciones;  

• La jurisprudencia ha precisado que la cláusula penal cumple tres finalidades jurídicas claramente diferenciadas. “de apremio para coaccionar al deudor a cumplir sus débitos, en cuyo caso es moratoria o retardataria; puede constituir una garantía para el acreedor cuandoquiera que remplace la obligación principal incumplida; y, finalmente, permite estimar de forma anticipada los perjuicios, evento en el que asume un rol compensatorio” (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Pena Civil y Agraria, SC 507, 2020).  
• Al analizar una cláusula penal, debe considerarse su función respecto de cada parte y las condiciones específicas que determinan su aplicación, atendiendo las situaciones puntuales en las que se exige esta penalidad.  
• En contratos cuya obligación principal consiste en el pago de una suma de dinero, la cláusula penal no puede entenderse como un mecanismo compensatorio, pues ello implicaría sustituir dinero por dinero, lo cual carece de sentido jurídico. En estos casos, la penalidad cumple una función moratoria, es decir, sanciona el retraso o incumplimiento en el pago, sin reemplazar la obligación principal. Esta interpretación se refuerza cuando el valor de la cláusula penal es significativamente inferior al monto de la obligación principal, como ocurre cuando se fija en un porcentaje del precio global pactado (por ejemplo, el 20%). (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Pena Civil y Agraria, SC 4540, 1995) 
• La Corte determinó que, aunque la cláusula penal se fijó en el 20% del valor total del contrato (equivalente a $1.315.537.318), debía ajustarse proporcionalmente al grado de cumplimiento de la obligación principal, que fue del 69,99%. Tras aplicar la reducción, la penalidad quedó en $394.792.749, reflejando que la sanción no puede imponerse como si el incumplimiento hubiera sido total.

Semejantes son las consideraciones y conclusiones a las que llega el Consejo de Estado, ello fundamentado en la obligatoriedad de graduar la cláusula penal, esto en fundamento del derecho que tienen las partes es una obligación del juez para efectos de considerar si la sanción pecuniaria se ajusta al principio de proporcionalidad y al criterio de la equidad. Frente a esto se considera que “que con base en el principio de proporcionalidad y en el criterio auxiliar de la equidad, si el juez verifica que el contratista cumplió, efectivamente, parte del objeto estipulado en el contrato, y que este, además, fue aceptado por la entidad contratante, puede disminuir la sanción penal en proporción al porcentaje de obra ejecutada”  

Bajo este entendido el Tribunal de lo Contencioso administrativo imparte una regla demás en la calificación de proporcionalidad que hará el juez la primera un El porcentaje de obra efectivamente ejecutado por el contratista, acto semejante en la Jurisdicción Ordinara y en segundo lugar si la entidad pública contratante recibió esta parte del objeto contractual (Consejo de Estado, Sala Tercera, exp 01686, 2003)

Conclusión:  

• Independientemente de lo que las partes pacten en el contrato, la indemnización perseguida por el acreedor ya sea prevista expresamente en una cláusula penal o reclamada por vía general de responsabilidad contractual, debe estar siempre sometida a criterios de proporcionalidad y equidad. Ello implica que la sanción no puede exceder el daño razonablemente previsible ni convertirse en un instrumento de enriquecimiento injustificado, sino que debe reflejar un equilibrio justo entre la protección del interés del acreedor y la garantía de no imponer cargas desmedidas al deudor. 
• La regla que se desprende es clara: la indemnización debe calcularse de acuerdo con el porcentaje efectivamente ejecutado de la obligación principal, garantizando que la penalidad refleje el daño real y no se convierta en una carga excesiva o desproporcionada. Este criterio traduce la función clara delegada a la jurisdicción para emitir un criterio objetivo que permite imponer una sanción en proporción al grado de incumplimiento. 

• En los eventos de terminación unilateral del contrato de arrendamiento de local comercial, resulta jurídicamente admisible que el deudor aporte pruebas —mediante estudios de mercado u otras estrategias probatorias— sobre la facilidad y rapidez promedio para “re-arrendar” el inmueble. Este ejercicio probatorio permite al juez determinar un plazo razonable de vacancia y, en consecuencia, fijar una indemnización ajustada al daño real, sin imponer el pago íntegro de los cánones faltantes, lo cual constituiría una carga desproporcionada. De esta manera, la indemnización deja de ser una sanción rígida y se convierte en un mecanismo de equilibrio contractual, en el que se protege el interés del acreedor sin desconocer la capacidad del mercado de mitigar el perjuicio.  

Referencias:  

Congreso de la República de Colombia. (26 de mayo de 1873). Código Civil. [Ley 84 de 1873]. DO:  2.867 

Congreso de la República de Colombia. (10 de julio de 2003). Régimen de arrendamiento de vivienda urbana. [Ley 820 de 2003]. DO:  45.244  

De Castro, G. (2009). La Cláusula penal ante la armonización del derecho contractual europeo. Editorial Dykinson. 

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Agraria y Rural. (12 de enero de 2024). Sentencia SC507- 2023[M.P: Tejiro, O.]. 

Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera. (22 de abril de 2009). Sentencia 29699 [C.P: Gil, E] 

Tribunal Superior de Medellín, Sala Primera Civil de Decisión. (30 de agosto de 2024). Sentencia 00436 [MP: Cardoso, S] 

Presidencia de la República de Colombia. (27 de marzo de 1971). Código de Comercio. [Decreto 410 de 1971]. DO:  33.339  

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^[1] Abogado de la Universidad Mariana de Pasto y Especialista en Derecho de los Negocios de la Universidad Externado de Colombia. Contacto: nicolas.pantoja@est.externado.edu.co