LOS DERECHOS DEL ACREEDOR CON GARANTÍA HIPOTECARIA SOBRE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA EN EL PROCESO DE LIQUIDACIÓN JUDICIAL

Por: Juan José Rodríguez Espitia

1. Reconocimiento de intereses 

En este aspecto la Superintendencia de Sociedades^[1] estima que no es posible reconocer intereses sobre dichas acreencias y que los mismos deben postergarse, postura que sustenta en el artículo 69 de la Ley 1116 de 2006. Para dicha Entidad, la disposición no fue modificada ni derogada por la Ley 1676 de 2013 y como norma que regula el proceso de insolvencia prevalece para efectos de la calificación y graduación de créditos. 

Para soportar lo anterior argumenta que el reconocimiento de intereses a favor de acreedores garantizados y la ejecución de la garantía son dos cosas distintas, pues la calificación y graduación de créditos tiene efectos procesales encaminados a ordenar los créditos y definir los derechos de participación de cada acreedor en el concurso mientras que la ejecución de la garantía tiene efectos materiales de pago, referidos a qué se paga y hasta qué monto cubre el bien dado en garantía. A su juicio en la calificación y graduación de créditos la función del juez es clasificar el crédito y no definir como se pagará en ejecución de garantías específicas. 

La postura anterior no se comparte en la medida que la Ley 1676 de 2013 es clara al disponer que el acreedor con garantía real tiene derecho al pago de la totalidad de su acreencia es decir incluyendo capital e intereses, para lo cual el legislador ha establecido un instrumento procesal referido a la exclusión del activo. Igualmente, conviene tener en cuenta que la Ley 1676 de 2013 derogó tácitamente las disposiciones contenidas en el artículo 69 de la Ley 1116 de 2006 de manera que es derecho del acreedor garantizado pagarse el capital, los intereses y todos los componentes de deuda y sus derechos no se limitan a la ejecución de la garantía, sino que extienden a la calificación y graduación pues con esta decisión se delimitan los derechos del acreedor garantizado.

En resumen, si el acreedor tiene derecho al pago preferente de su acreencia no parece sensato considerar que sus intereses se postergan más aún cuando la Ley 1676 de 2013, es posterior y especial a la 1116 y en esa medida, no tendría porqué condicionarse el reconocimiento de intereses.

2. La exclusión de los inmuebles gravados con hipoteca

Con relación a este aspecto, el juez concursal ha considerado que la exclusión está condicionada al pago de las acreencias laborales, el otorgamiento de las escrituras públicas a los promitentes compradores y al pago de los gastos de administración.

Para ello ha soportado su postura en los siguientes argumentos: (i) Que conforme a la jurisprudencia constitucional los derechos del acreedor garantizado no pueden estar por encima de los derechos de los acreedores laborales; (ii) Que los promitentes compradores de vivienda tienen un derecho preferente sobre las hipotecas; (iii) Que las normas de la liquidación judicial prevalecen sobre cualquier norma que le sea contraria; y (iv) Que la atención de los gastos de administración es necesaria en la medida que sin esa regla el proceso de insolvencia carecería de sentido, en especial si se toma en cuenta “que es dicho momento procesal en el que se tendrá certeza a cuánto ascienden los gastos de administración y la totalidad de inmuebles que fueron objeto de escrituración”^[2].

Para la Superintendencia se debe verificar la suficiencia de activos para el pago de las obligaciones privilegiadas con protección constitucional y los gastos de administración, cuyos pagos son preferentes de acuerdo con lo establecido en el artículo 71 de la Ley 1116 de 2006. En criterio de dicha Entidad mal podría ordenarse la exclusión de unos activos cuando los mismos serán sujeto de escrituración por parte de los promitentes compradores de vivienda.

En conclusión, la posición se resume en que: la exclusión de los bienes objeto de garantía hipotecaria queda condicionada al pago de los gastos de administración, de los créditos privilegiados y la escrituración de los inmuebles objeto de promesa de compraventa. 

Frente a tal postura, podrían considerarse los siguientes reparos:

• La Ley 1676 de 2013 es preferente frente a la Ley 1116 de 2006

Si bien el artículo 51 de la Ley 1116 de 2006 establece tratándose de inmuebles destinados a vivienda que “(…) el juez del concurso ordenará al liquidador el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa consignación a sus órdenes del valor restante del precio si lo hubiere (…)”, no es menos cierto que el inciso 1 del artículo 52 de la Ley 1676 de 2013 establece un beneficio para aquellos acreedores que cuenten con una garantía inscrita en el registro de garantías mobiliarias o en el registro que de acuerdo con la naturaleza del negocio jurídico exija la ley. Este beneficio consiste en la exclusión de aquellos bienes garantizados de la masa liquidatoria en favor del acreedor garantizado o sus beneficiarios, así: 

“Los bienes en garantía de propiedad del deudor en liquidación judicial podrán excluirse de la masa de la liquidación en provecho de los acreedores garantizados o beneficiarios de la garantía siempre y cuando la garantía esté inscrita en el registro de garantías mobiliarias o en el registro que, de acuerdo con la clase de acto o con la naturaleza de los bienes, se hubiere hecho conforme a la ley”.

Este planteamiento además tiene soporte en el artículo 82 de dicha ley que dispone su aplicación preferencial respecto de otras Leyes, “Las disposiciones contenidas en la presente ley para la constitución, oponibilidad, registro, prelación y ejecución de las garantías mobiliarias deben aplicarse con preferencia a las contenidas en otras leyes”.

Siendo ello así mal podría negarse o condicionarse una solicitud de exclusión, máxime si se toma en cuenta que la Ley 1676 de 2013 es norma especial y posterior, coincidiendo ello con la regla prevista por el artículo 2 de la Ley 153 de 1887 en el sentido de que “La ley posterior prevalece sobre la ley anterior. En caso de que una ley posterior sea contraria a otra anterior, y ambas preexistentes al hecho que se juzga, se aplicará la ley posterior”. 

• La solicitud de exclusión no se encuentra condicionada al pago de los gastos de administración

Ni la Ley 1116 de 2006 ni las normas que la complementan o adicionan o de la Ley 1676 de 2013 consagran regla alguna que permita inferir que la autorización de la exclusión de bienes a favor de un acreedor garantizado dependa del pago de los gastos de administración. Ello implica condicionar la exclusión a factores que no fueron previstos por la ley. La postura de la Superintendencia afecta los derechos del acreedor garantizado pues no permite en la oportunidad procesal correspondiente conocer con exactitud que bienes serán objeto exclusión. 

Conclusión: Independientemente de la posición que se adopte, lo cierto es que el debate está servido y cualquiera que se adopte tendrá consecuencias en el futuro del desarrollo del negocio inmobiliario. Lamentamos que la Corte Constitucional no se pronunciara de fondo^[3] en esta discusión y en esa medida, urge una postura de dicha autoridad que de claridad en esta materia como sucedió con la Sentencia C-145 de 2018. 

Finalmente, debo anotar que estas líneas más descriptivas que reflexivas constituyen una invitación al estudio del tema y a la formulación de soluciones jurídicas coordinadas entre dos estatutos que persiguen finalidades distintas pero legítimas.

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^[1] Cfr. decisiones de la Intendencia de la Zona Eje Cafetero en el proceso de liquidación judicial del Patrimonio autónomo Santa María de Milán, expediente: 113372.

^[2] Superintendencia de Sociedades, Intendencia Regional de la Zona Eje Cafetero auto No. 2026-05-000254 de 23 de enero de 2026.

^[3] En la Sentencia C-483 de 20 de noviembre de 2024, la Corte se inhibió para pronunciarse sobre la constitucionalidad de los artículos 50, 51 y 52 con relación a la situación de los promitentes compradores de inmuebles destinados a vivienda y los derechos del acreedor garantizado.